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美国房市何时才算到谷底?
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 财经金融证券新闻) 2007-11-07
房地产市场似乎情况越来越坏。家庭转售率在9月份大跌了8个百分点,创下10年来新低,许多人不免想问,房市究竟何时才是谷底?诚实的答案是:没人知道。乐观的人总说,最坏的时候已经过去了,但悲观者却认为,还要一年甚至数年,才会谷底回升。 (www.chinesewings.com)

到目前为止,疲弱的房市似乎是让悲观者预测得比较正确,但是他们预测房市崩溃后往往会进入一段经济低潮期,这部分却还有待商榷。因为虽然经济减缓了,但并未发生倒退,只不过是消费者和投资者必须适应在新的世界裡,房屋价格已不再是一年自动上升5%或10%。

根据《华尔街日报》,目前唯一可以确定的是,自今年春天以来房市越来越坏,市场到了今年9月,更是以自由落体的速度下降。现存的房屋销售率下跌8%,待售房屋的存货率又累积到了10个半月的供应量,也就是说,卖掉一个房屋,可能需要等待320天。

过去一年,现有的一家庭住宅销售率下降20%,成为16年来下跌最快速的一年。中间价位房价去年则下降了4%,部分是因为更少的昂贵房屋被卖出,另一原因则是中价位房屋的价值比一年前还要低。

房屋的价值在于人们愿意支付的价格,而现在,市场上多数的房屋并不在买家的视线内。因此经济学家认为,房价也许还必须下跌更多,才能将供给和需求带回到平衡点上。

《华尔街日报》还指出,房屋建商已经几乎失去信心,建商指标在10月份掉到了1985年以来的最低。虽然过去一年,一家庭住宅的新屋建筑量下降了31%,市场上仍然有许多新屋存货,并且创下90年代以来的最高点。

家庭转售率在9月份大跌了8个百分点,创下10年来新低。

似乎房地产市场本身的疲弱还不足够,另一个问题却出现了。贷款市场的信用危机在今年夏天大爆发,让大量的潜在买家无法获得适当的房屋贷款。当大额贷款(平均417,000元以上的贷款)变得更加昂贵、甚至是难以获得,连房地产的顶端市场也随之冻结起来。

房市冰冻的情况也波及了高级地段的房屋销售,如旧金山湾区,8月份时当地大额贷款佔房屋销售的52%,到了9月仅佔39%。目前已有一些证据显示,大额贷款市场已缓慢复甦,但这通常仍无法起到作用。

目前房市究竟处在什么位置?

“对于大额贷款市场的恢复,我们正看见了春天的第一根芽。”RBS Greenwich Capital的首席经济学家史丹利(Stephen Stanley)说,这是一个极度缓慢的复甦。

史丹利相信,在未来的两、三个月,房屋贷款市场较正常地运作之前,房屋销售情况会“真的很坏”。但即便是房贷信用的问题解除,房市原本的病灶仍然存在,唯有等到卖主愿意投降、调降房价之后,市场才有办法真正地开始恢复。

“届时房屋销售情况才会有起色。”史丹利承认,他算是分析师当中比较乐观的一个。 历史上,房市的修正需要花上许多时间。比如80年代晚期当房市开始低迷,房屋销售量连率下跌五年,接着又花了另外三年时间,才重新爬回高峰,房屋价格同样也花了这麽久才有恢复。

也有一些分析员认为,未来几月房市还会有本质上的恶化,主要问题在于,许多可调整率房贷(ARM)将重新设置更高的利率。华盛顿智库、美国进步中心的贾克伯维克(Andrew Jakabovics)指出,典型使用ARM的家庭将会看到贷款额一年增加10, 000元。

数百万的房主会因此无法为目前的房贷重新贷款,他们只能努力找钱支付贷款,或是被法院拍卖而失去自己的家。如此一来,一个已经饱和的市场又会增加更多存货。

“贷款危机无法快速地被控制,也不可能立即消退。”贾克伯维克说,“因此当借户无法找到合理的付款选择,卖家又卖不掉他们的房子,情况的确很遭。”
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