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物业税开征提速 中国房价很难大跌
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 财经金融证券新闻) 2007-02-26
    近段时间来的种种迹象表明,备受关注的物业税政策经中国建设部、国税总局等部门“协力”,出台时间可能比人们预计的时间要早。财政部、国家税务总局、国土资源部官员澄清“开征物业税不会取消土地出让金”,也让“开征物业税房价会大跌”的说法大打折扣。 (www.chinesewings.com)

    1月25日,国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围;建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示,将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费,即拟开征保有税。业内专家也认为,物业税将作为房地产宏观调控的“撒手锏”在今年推出。 

    物业税 

    “空转”向“落实”提速 

    物业税又称不动产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。我国的物业税于2005年由财政部及国务院发展研究中心设计提出,主张在房产保有环节征税。国务院发展研究中心负责撰写的《中国房地产税收政策研究》提到,开征房地产保有税的一个重要原则是从价计税方式。 

    国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出,今年要深化税收制度改革,其中就包括“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”。其实,物业税的模拟空转从去年就已经开始,试点包括北京、青岛、沈阳等城市,这些都是为给改革提供数据支持。“现在试点城市仍然在空转,做进一步的经验总结,因为物业税的落实需要很多前期经验支持”,中央财经大学税务学院副院长刘桓指出。 

    “我国房地产市场还缺少一个内在稳定器,所以总是需要外部的力量去调控来调控去,这是我们冲突和矛盾的焦点所在”,中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲说。据了解,保有环节税种的征收已被建设部、财政部及国家税务总局提上了议事日程,并可能在今年3月十届人大五次会议后出台。据悉,《物权法》也极有可能在今年“两会”通过,为物业税的征收提供理论基础。“物业税虽然现在仍在探索之中,但是国务院之前已经表示,要下定决心稳定房价、完善税收,所以不管从物业税的内容还是制度等方面,都应该会有进一步的动作”,中央财经大学税务学院副院长刘桓表示。 

    物业税方案悬念仍存 

    目前,我国物业税实行统一税率还是累进税率是业内争议的焦点,特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。另据国税总局有关负责人透露,物业税的方案制定目前有两套思路,一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起,统一交纳物业税;另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。 

    在“新国八条”中对普通住宅与非普通住宅的界定标准以120平方米为“分水岭”,同时允许地方政府有20%的弹性空间,因此,业内人士预计144平方米可能为起征面积,税率大约在0.8%左右。近日,发改委一份题为《楼市将继续高温 未来两年将进入低迷》的报告建议,进一步完善房地产税收政策:一是严格执行已出台的房地产税收政策,主要是防止税收的转嫁;二是应加快出台住房保有环节的税收政策,即不动产税,可按人均30平方米进行税收减免,超过部分则征收保有环节税。此外,中央财经大学税务学院副院长刘桓指出,作为财产税,物业税具有调节财富分配的功能,因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策,主要是对消费者拥有的第二套住房征税。 

    “内外税制度不一、不同地方有不同税种、产权制度尚不明晰、以累进税率征收还是按比例征收……”,征收物业税还面临着诸多现实问题。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授认为,今年上半年不可能会开征物业税。物业税涉及到方方面面,可能政府将会先试点或者先从某部分开始征,它的完全实施还需要一段时期。 

    开征物业税 

    会使房价大幅下降? 

    “土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳,从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。通常而言,物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行,而土地出让金原由开发商支付,属于房价成本的一部分,开征物业税后,土地出让金将减少或者取消,这会直接带动房价的降低。业内甚至预测,开征物业税后,至少可以将现行房价降低10%―20%,降价幅度最高甚至可达35%以上。 

    但近段时间,财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示“正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地,仍需一次性交纳土地出让金”,这让认为“物业税出台后房价会大幅下降”的公众的信心大打折扣。影响房地产市场发展的因素很多,税收只是其中之一,其他一些因素如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等对房地产市场的影响甚至大于税收。“开征物业税只能从理论上降低房价,至于具体效果如何则很难说”,上海锦和房地产经纪有限公司常务副总经理蒋雷霆表示。 

    截至目前,房产交易中涉及到的税费有契税、营业税和个人所得税等,新税费的开征已经对房地产市场造成一定影响。业界认为,房价走高并不完全取决于物业税,而单凭简单的物业税也根本扭转不了住房价格的基本走势和格局,因此,购房者应该对物业税实施可能对房价造成的影响有全面的心理准备。
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