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美国楼市跌幅低于30年代大萧条 惟尚未见底
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 财经金融证券新闻) 2008-04-21
最新一期《中银财经述评》指出,美国楼市及经济数据与上世纪30年代经济大萧条相比,跌幅较30年代低。但楼市当前尚未见底,最快也要在今年下半年后期或2009年初始可见底,且仍会在低位徘徊。若美国楼市未来持续下跌及拖欠问题进一步恶化,金融机构需增加打消呆帐及巨额亏损,势将再次打击市场信心,引发新一轮金融市场动荡。 (www.chinesewings.com)
 
据文汇报报道,《述评》指出,美国楼市在本世纪初连续多年上升,至2005年初见顶进进入调整阶段,更于2007年第 4季起,美国经济在楼市调整下加速放缓,导致金融机构出现巨额亏损,金融市场大幅波动,并造成信贷紧缩,金融机构面临倒闭命运,使经济陷入衰退的风险大增。

不可否认,本轮楼市调整所带来的影响已不再限于房地产相关行业,金融机构透过金融创新向信贷素质较差的贷款人滥发贷款,并以证券化形式包装出售,以高报酬作招徕,使金融机构在楼市调整和拖欠问题上升时蒙受庞大亏损。

市场承受风险能力大幅下降,造成严重的信贷紧缩,部分金融机构(包括华尔街第五大投资银行Bear Stearns)都出现财政困难,面临被收购的窘境,迫使楼市调整的影响扩散至金融市场和实体经济上。

《述评》认为,根据美国官方联邦住房企业监督办公室公布的数据显示,最新 1月份全美平均楼价指数仅按年下跌3%,即使没有经济大萧条的统计数据,但相信当前楼价下跌的幅度应较30年代为低。

根据以往数据显示,新屋建筑量于1925年美国经济最佳时曾创下每年90万间的数字,但随着股市大跌,经济出现大衰退后,1933年的新屋建筑量仅跌至10万间左右,跌幅接近9成。

相比这次楼市调整的新屋动工量于2006年初创下229.2万间的历史新高,跌至3月份的94.7万间,跌幅高达58%,幅度不及经济大萧条时期。

分析指出,本轮的经济滑坡使金融市场受到影响,与经济大萧条时,股、楼市均大幅下跌的情况不同。惟当前实体经济、楼市及金融市场的相关性不断增加,楼市调整的风险已透过债券证券化等方式传送至金融市场和世界各地的不同层面,造成严重的信贷紧缩。因此,即使本轮楼市调整的幅度尚未达到30年代的水平,但其影响层面之广和问题的复杂仍不容忽视。

分析预计,以当前房屋动工量已大幅减少58%的情况来看,未来再大幅下跌的空间不大,在今年下半年较后时间或明年初料可见底,但仍会在低位徘徊。待经济前景转趋明朗,以及信贷紧缩情况改善,楼宇销售数字才有望在明年初回稳。

预料楼价将继续下滑,直到拖欠和收楼问题有所改善,最快于2009年才能见底回稳,但一些炒卖活动最为活跃的州,则需要较长时间才能复苏。

《述评》认为,美国楼市已经历了 2年多的调整,数价、销售量、新房动工量等均显着下跌,加上美国联准会(Fed)已多次大幅降息,并为市场注入资金,在美国人负担能力提升,减少拖欠和收楼问题后,可望纾缓对经济和金融市场的压力。
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