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华尔街日报:房贷比房价高 美国1/6屋主濒偿债危机
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 国际新闻) 2008-10-08
美国房地产价格持续下挫,已造成每 6位屋主就有 1位的房贷金额超过房屋价值,提高了房贷违约上升的可能性。 (www.chinesewings.com)

屋主无力偿债对经济形成更大压力。房屋价值消失,不只使屋主感受财富减少,也会降低其消费意愿。
如果房贷超过房屋价值,财务已困难的借贷人很难重新融资或卖出房屋来偿还房贷,可能导致房屋查封增加,进而压低邻近房屋售价。

美国约有7550万人住在自有房屋。根据 Moody's Economy.com数据,房地产不景气造成许多地区房价大跌 30%,约有1200万人或 16%的房贷金额已超过房屋价值。

此比率远高于2006年的4%和2007年的6%。经济学家Mark Zandi表示,偿债困难的屋主可能比史上任何时期都多。

在最近 5年购屋者中,情况更糟,有 29%有偿债问题。

大部份房屋仍有价值,即使没有,许多屋主也会持续缴交房贷。 Economy.com房屋经济部门经理 Celia Chen 表示,金融纾困法案至少可防止情势恶化,让银行不再进一步紧缩信用,但她预期房地产信用会持续紧缩,房价可能再跌 1年。

Mortgage Bankers Association(房贷银行协会)表示,第 2季 1-4口的家庭逾期 1个月以上未缴房贷或被查封比率增至 9.16%,高于 1年前的 6.52%,创下39年前开始统计以来最高。

房价下跌已导致房贷放款金额锐减。Inside Mortgage Finance 刊物表示,第 3季房贷放款较去年同期大减 44%,创下 8年来最低。

房贷违约多数集中2006年和2007年,因为当时的放款标准最宽松。许多人在购屋时仅支付小额头期款,甚至零头期款,因此一开始的房屋价值就所剩无几。

今年 7月,美国国会通过一项法案,协助房贷高于房价的借款人透过美国政府担保的放款来重新融资,但前提是房贷银行豁免部份本金。

与1200万房贷高于房价者相较,还有6400万人拥有房屋价值。但贷款人担心,房价持续下跌及放款标准紧缩,让他们很难利用房屋价值。

各地屋主对房屋的痛苦感受不同。房价跌幅最大的首推加州、佛罗里达州、内华达州、和亚历桑纳州等地。根据First American房价指数,全国房价自2000年 1月上涨到2006年中的高点,涨幅 86%。高档反转后,指数跌了13%。

房地产市场通常不会很快复苏,以1990年代初期的加州为例,跌势就持续很长的时间。根据S&P/Case-Shiller 房价指数,洛杉矶房价在1990年 6月到达高峰,但一直到1996年 3月才触底,而且要到2000年才回到1990年的高点。
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