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北京发布“住宅商用”新规 民宅商用须邻居同意
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 中国新闻) 2007-12-27
  据新京报报道,今后在住宅楼内开公司,不必再到房管部门变更房屋用途,而只须征得有利害关系业主的同意,并由居委会或业委会出具相关证明。但是餐饮服务,歌舞娱乐,提供互联网上网服务场所,生产加工和制造,经营危险化学品等生产经营活动仍被严禁。 (www.chinesewings.com)

  昨日,北京市工商局针对住宅楼和未取得合法房产证明的房屋经商,出台了登记注册的新规,并从即日起实施。

  调整原因

  重在强调居民自治

  市工商局登记注册处处长贺庆财介绍,此次对住宅经商的调整主要是基于《物权法》的规定,重在强调居民自治的理念和原则,主要由民事关系来调解。

  至于规定中提到的“有关利害关系的业主”具体指哪些人,贺庆财表示,新规中并无规定,一般来说,是指影响到生活居住权的业主,这个范围由居委会或业委会来确定。

  “居委会和业委会是居民自治组织,由他们通过调查、走访相关利害关系的业主后,决定是否允许住宅内开公司更合适,更贴近民情。”贺庆财表示,如果发现居委会、业委会未征得业主同意,不严格履责而导致出具虚假证明文件,工商在查实后将撤销企业登记。

  《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。

  调整新规

  待拆房屋也可注册

  此次新规中,还对使用临时住所登记注册的问题做出了规定。

  为有效解决无证照经营问题,规定对在未取得合法有效产权证明的房屋内经商的,由区县政府批准,授权当地乡、镇政府、其他部门、街道办事处或村民委员出具《临时住所使用证明》,工商将在临时证明的有效期内核发营业执照,其有效期不超过1年。

  据介绍,《临时住所使用证明》适用于已被列入拆迁范围但并未实施拆迁的建筑物等5类情况。

  市工商局特别强调,“《临时住所使用证明》不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属证明和房屋、土地拆迁补偿的依据”。届时,临时住所使用人和产权人要书面签署承诺书,承诺“遇有拆迁不索取拆迁补偿费用,并在规定期限内停止经营迁出”。

  - 专家说法

  “有利害关系业主”范围应界定

  一专家认为,征得半数以上相关业主同意就应开证明

  专门研究《物权法》的对外经济贸易大学法学院副教授、民商法博士徐海燕指出,与北京原来的规定相比,此次明确了居委会、业委会以及业主的权利,由政府部门审批回归到市场主体的同意,彰显了政府部门对物权的尊重和保护,也突出了对相关业主话语权的尊重和切身利益的关注。同时会调动投资者开设公司的积极性,大幅降低投资的法律门槛。

  但徐海燕同时指出,要获得有利害关系业主的同意,对于“有利害关系”的范围究竟怎样界定,物权法并没有做出明确规定,缺乏可操作性。“到底是小区内全体业主都同意呢,还是该公司所在楼层的业主”,她认为,应以少数服从多数的物权民主,征得半数以上业主同意就应给予证明。

  另外,住宅内即使是经过同意开公司后,多多少少会对小区居民的生活、居住品质带来影响,增加小区安保的压力,建议开公司者应对受影响的业主进行一些适当补偿。

  - 追访

  【居委会】政府不应该松开这个口子

  对住宅内开公司要由居委会开证明同意的程序,昨日下午,多家居委会都称还尚未接到相应上级部门的通知,但都表示“不会随便就给开这个证明”,而且对住宅经商持反对态度的较多。

  石景山八角北路居委会孙秀兰说,要在住宅里开公司,居委会会考虑召集业主召开“民情恳谈会”,只有征得全体业主同意,才会开证明允许开公司。另外,她也提出一些担忧:“如果居委会同意住宅内可开公司,今后由谁来监管却是个问题,弄不好业主会对居委会有意见,责任太大”。

  天翔社区居委会的周丽萍则表示,“让居委会开证明我觉得不合适,会产生很多问题”,周丽萍说,公司扰民、占用公用设施不交费用,这些都是令居民很烦心的事情,政府不应该松这个口子。

  【市民】担心居委会滋生腐败现象

  一位在朝阳华侨村拥有一套商住两用住房的吴女士,在得知“民宅禁商”政策调整后很是高兴,“价格会涨一涨了,当初这个房子里本来就是想用来租给企业的,后来民宅禁商了,很多人都搬走了,导致租不出好价钱”。

  而家住丰台丰管路的几位市民对此却有些担心,新政策给居委会、业委会如此大的自治权,难免会滋生一些腐败现象,“可能给点好处费,他们就给开证明了”。

  【房市】住宅租赁价格会有所拉动

  链家地产副总经理金育松昨日表示,一些住宅在去年“民宅禁商”后价格降温,租赁成交量下降,一些原本打算租赁住宅办公的企业转投向商务楼。而此次对住宅经商的政策调整,意味着只要征得业主同意就能开公司,会对住宅租赁价格有所拉动,而对商务楼、偏低档的写字楼会产生冲击,价格会有所波动。

  民宅商用须交几个文件

  ●一是住所使用证明;

  ●二是由申请人签署作为承诺的《住所登记表》,承诺内容包括:知悉《中华人民共和国物权法》相关规定、遵守法律法规及管理规约的规定、已经有利害关系的业主同意、遇有拆迁服从配合,不索取拆迁补偿费用;

  ●三是由住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系业主同意的证明文件。

  民宅禁止从事哪些经营

  住宅楼及底层规划为商业用途的房屋都不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响生命财产安全的生产经营活动。

  “临时住所使用证明”适用几类

  ●城镇地区未取得规划、建设批准的建筑物;

  ●已被区县政府或有关部门列入拆迁范围但 并未实施拆迁的建筑物;

  ●农村地区的建筑物;

  ●房屋所有权证明文件上用途一栏空项,或

  商住用途位置无法识别且规划未明确用途的建筑物;

  ●临时建设的商亭、摊点。

  民宅商用时间表

  ●去年6月19日 工商局叫停住宅内开办公司,规定凡是房屋用途为“住宅”,均不予注册,除非到房管部门申请房屋用途变更,才可办照;

  ●今年3月16日 《物权法》第77条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;

  ●今年4月10日 市工商局表态,《物权法》的规定与“民宅禁商”并不矛盾;

  ●今年12月10日 《北京市房屋租赁管理若干规定》正式出台,“民宅禁商”条款被删除;

  ●今年12月26日 工商局发布新规,今后在住宅内开公司,只须征得有利害关系业主的同意,并由居委会或业委会出具相关证明。
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