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新房价格出现高报低开现象 北京楼市或进盘整期
华翼网新闻中心 news.chinesewings.com - 中国新闻) 2007-11-24
  10月份,北京房价以17.8%的同比涨幅,再度刷新历史纪录。但是,北京各大在售楼盘多数门庭冷落,排队买房的景象已不复存在。“房贷新政”与“全面限外”等一系列调控政策的出台,叠加先前调控的效果,正在改变自住购房人和投资客的心理预期;11月起,北京土地供应大规模放量;同时,以中心城调整优化、疏散集中人口为理念的《北京十一个新城规划(2005-2020)》出炉。业内专家认为,在这些调控因素的影响下,未来,北京楼市或将进入盘整期。  (www.chinesewings.com)

  新房继续涨价动力趋缓 

  最近,北京的新房项目开盘,价格出现“高报低开”的现象,即实际开盘均价低于正式开盘之前广告宣传的报价;而且开盘后也未出现明显的“低开高走”。这同先前想以开盘价格买房必须排队领号的情形,形成了鲜明的对照。 

  位于西五环外的新盘项目——雍景四季,在开盘之前,售楼人员告诉记者,开盘均价在每平方米12000元左右,如果接受这一价格,就报名参加开盘当天的摇号选房;但正式的开盘均价为每平方米10000元,而所谓的摇号选房,响应者也为数不多。 

  业内专家指出,在目前房价已然处于高位,而且销售低迷的情况下,新盘项目涨价的动力将明显趋缓。记者走访的几处新盘项目的销售人员均表示:“现在已经不像几个月前那样,每个月甚至每周都涨500至1000元;再涨,就更加没人买房了。” 

  确实,眼下在北京,就算是普通住宅,也已经不适合普通老百姓购买了。据房地产研究机构中大恒基市场研究中心的统计,10月以来,北京共有56个项目开盘,其中33个为普通住宅项目,占比近六成,开盘均价达到了13239元/平方米,套均面积为119.9平方米。这意味着,现在买套普通住宅,得花150万元。这个价格相对于1至3季度北京市城镇居民家庭16553元的人均可支配收入来说,确实已经不再“普通”。 

  中大恒基不动产营销总经理赵晨明指出,目前,房价上涨的幅度远远高于居民可支配收入的增长,造成了购买力不足;另外,今年出台了针对解决中低收入群体居住问题的多项具体措施,并迅速得到了落实,引起了不少购房人的观望。 

  另外,继续涨价动力趋缓,还受“90平米/70%”调控政策逐步落实的影响,北京中小户型供给正在逐步增加,而这正在改善北京房地产市场的供应格局。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示,11月中小户型为主的项目上市量较大,达到14个,在新入市楼盘中,占比达到40%,创下今年以来的新高。 

  二手房高端房供应增加 

  近期,北京不少二手房中介将招牌和摊位摆到了大街上或十字路口,其中,挂牌的房源多数在百万元/套以上。销售人员向告诉记者,这些房源单价相对较低,而且户型、楼层、朝向等都不错;因此“挺实惠”的。不过,三周前,中介带记者看的一套位于地铁八角游乐园站附近的三居室,目前仍然处于“挂牌”中。 

  市场人士指出,由于房贷新政、频繁加息以及限外范围的扩大,北京的房产投资者对于政策性的风险预期大为增加。因此,10月以来,北京高端房源挂牌量明显增加。 

  据北京房地产中介机构链家地产的统计,10月份,北京总价150万元以上的房产放量环比9月份上涨了24.1%。数据显示,京城北部、东部和南部部分投资比重较大的热点区域,受到政策影响较大,高总价房产抛售现象明显。10月份在朝青、清河、六里桥、劲松、玉泉路等区域,总价150万元以上的房产放量环比9月份分别出现了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的涨幅。 

  相关调查显示,投资150万元以上房产的业主中,约有七成认为出售的压力在增大,同时150万元以上房产的成交周期是各个总价档位房产中最长的。因此,高房价业主担心“未来接盘者”动力不足,出售压力变大导致房产放量集中。 

  北京房产咨询机构的吴迪莱经理分析,现在对于高总价房产的持有者而言,连续加息后,租金收益与利息支出相抵,已经不划算;而累积增加的成本支出将于2008年1月1日转化成实际的支出。与此同时,物业税等将在房产保有环节征收的税种呼之欲出,使得投资的政策风险加大;因此,投资者持有意愿正在下降。另外,股市、基金等投资渠道也转移了部分投资者的关注点,推动高价房产持有者开始释放手中的房源。 

  目前,高价房产市场需求状况并不乐观。业内专家分析,一方面,随着房价的上涨,相对人们的实际购买力在下降,尤其是对于高价房产的市场需求减少,另一方面,11月7日,国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》,其中房地产业的限制范围放大,房地产二级市场交易也被列入其中;这对高端房源加速放量起到了催化作用。 

  21世纪不动产分析师孟奇认为,全面限外后,高端需求减弱,业主只能提早出售,通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。150万元以上的房源主要是高档公寓,销售周期本来就长,一旦需求减少,那就会对这些高总价房源销售产生实质性的影响。 

  土地年底迎来供应高峰 

  作为房地产开发的关键要素,土地的供应量一直影响着房价上涨的预期。同时也是房地产市场供求关系松紧的风向标。业内认为,目前北京房价的快速拉升,除了奥运等利好因素外,主要原因在于,04年8月实施土地“招拍挂”以来,北京土地供应量大幅下滑,不能满足城市化带来的新增住房需求。 

  不过,现在的情况正在开始发生变化。10月30日,北京市国土局召开新闻发布会,表示今年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。记者从北京市土地储备中心印证了这一说法。 

  统计数据显示,11月1日至8日,共计成交土地7块,其中住宅用地4块。在即将入市的项目中,共计有69块土地,其中有59块土地的拟入市时间为2007年,土地面积达到926.2万平米,而今年前10个月成交52块土地,面积总和仅为574.9万平米;按此计算,年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍。显然北京土地放量已经开始放闸。 

  从入市住宅土地的分布区域看,多数宗地的位置并非地处偏远。丰台区入市8块土地,总面积为206.29万平米,占比达30.6%。其中大于10万平米的有6块,居首位;海淀区入市108.59万平米,占比为16.1%;朝阳区入市59.99万平米,占比为8.9%。 

  “链家地产”副总经理金育松认为,年底土地放量呈现井喷态势,一方面是为了保障限价地的供应,另一方面也可能是政府土地调控的有意安排。 

  首先,土地集中放量给行业以及消费者传递了土地储备充裕的信号,“地荒论”将不攻自破,消费者可不必陷于恐慌性购房,购房行为回归理性;其次,土地的供应最终要转化为住宅的供应,在刚性需求短期内难以改变的情况下,住宅集中供应将能够有力缓解供求关系,再配合房贷、税收等抑制需求的政策,供求缓和才能真正平抑房价。 

  此外,根据北京市新城规划,“十一五”期间,北京将逐步疏解旧城部分职能,降低旧城人口密度。到2020年,旧城人口将从180万降低到110万,平均每年疏散4万人。这在一定程度上,也将缓解目前中心城区人口集中和土地稀缺造成的房价暴涨。
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